Investissement locatif : les 10 critères à prendre en compte absolument pour gagner de l’argent

Entre le moment où vous décidez de faire un investissement locatif et le moment où vous achetez réellement votre bien, il y a pas mal de travail à faire. Cette tâche peut être intimidante pour des investisseurs débutants comme nous. Acquérir des biens et les transformer en revenu peut être parfois déroutant ou difficile. J’essaye d’acheter un bien depuis bientôt un an et cet article vous montre les 10 facteurs que vous devriez prendre un compte avant de réaliser votre investissement locatif, car ils peuvent fortement influencer la rentabilité de votre investissement et donc votre futur revenu.

Démarrer vos recherches

Même si vous voulez travailler avec un agent immobilier pour la recherche de votre investissement locatif, vous devriez également rechercher votre propre bien de votre côté. En effet, travailler avec un agent immobilier peut vous mettre beaucoup de pression inutilement pour acheter un bien qui pourrait ne pas vraiment vous convenir. En termes d’investissement locatif, il faudra mettre tous vos sentiments personnels de côté, car vous ne vivrez pas dans ce bien. En recherchant vous-même, vous construirez une approche méthodique en définissant un périmètre de recherche et un prix. Le plus dur sera de vous y tenir.

Votre périmètre va être fortement influencé par votre façon de gérer votre bien. Si vous décidez de tout faire vous-même vous ne devriez pas investir à plus de 1 h 30 ou 2 h maximums de chez vous. Ou alors dans un endroit où vous avez de la famille et que vous connaissez bien. Si c’est votre premier bien, inutile d’investir dans la Meuse si vous vivez en Normandie ! Il y a aura aussi probablement de bonnes affaires pas très loin de chez vous, il suffit de les trouver.

Voici donc un aperçu des 10 choses que vous devriez prendre en compte si vous cherchez un bon investissement locatif :

1. Le voisinage : La qualité du voisinage de votre futur investissement locatif va directement influencer le type de locataire que vous allez attirer, la durée et le nombre de mois où l’appartement risque de se retrouver vide. Par exemple si vous achetez à côté d’une fac ou d’une école supérieure vous êtes presque sûr d’avoir une majorité de demandes d’étudiants avec les avantages et les inconvénients qui vont avec (on parlera de la collocation dans un futur article).

2. Les charges : Le montant des charges annuelles peut ne pas être dérisoire et doit être pris en considération lors du calcul du revenu et de la rentabilité de votre investissement locatif. Il faudra vous renseigner auprès du vendeur pour avoir une idée de ces charges et de les prendre en compte lors de votre calcul. Pour booster votre rentabilité, je vous conseille les petites copropriétés et les appartements sans ascenseur. N’oubliez pas, ce n’est pas vous qui allez vivre dedans !

3. Les écoles : Si vous investissez dans un 3 pièces (ou plus si affinités), vos futurs loueurs vont peut-être avoir ou ont peut-être déjà des enfants. Ils voudront donc les loger à proximité et l’école la plus proche va aussi influencer la qualité de votre bien et limiter les vacances locatives. Cette proximité va jouer à l’achat, mais jouera aussi à la revente, et ne sera donc pas à négliger.

4. La sécurité : Personne ne veut vivre dans un endroit où l’insécurité règne. Vérifier auprès du voisinage s’il n’y a pas de problème en vous présentant comme un futur voisin. Ils vont diront ce qu’ils en pensent. Vous pouvez demander aussi au vendeur, mais s’il veut vendre il vous dira certainement que « tout va bien ».

Voici une petite carte de France trouvée sur le site du Figaro :

5. L’emploi : Les villes avec une bonne croissance de l’emploi attireront plus de monde et vous aurez donc plus de chance de trouver des locataires rapidement en cas de départ. Attention cependant aux grandes villes qui sont en général plus chères au m², préférez par exemple la banlieue proche où les bons investissements locatifs seront probablement plus présents.

Regardez par exemple le prix au m² de Rouen (vive la Normandie !!!) à l’achat :

A la location :

Vous voyez que le prix à l’achat au m² diffère en fonction du quartier presque du simple au double. Alors que le prix du loyer est presque le même dans toute la ville, bonne affaire ?

6. Services municipaux : Vérifiez la présence de projets de construction concernant les parcs, les centres commerciaux, les gymnases, les salles de cinéma, les métros, tramways, bus, etc. et tous autres services qui pourraient attirer vos futurs locataires. En général, il suffit d’aller faire un tour sur le site internet de la ville pour avoir un bon aperçu de ces services.

7. Permis de construire et futurs développements : Comme je vous le disais plus haut, avoir regardé le site internet de la municipalité va vous permettre d’obtenir pas mal d’informations concernant ses projets de construction. Si des projets sont en cours, cela veut surement dire que cette zone est en plein développement. Par contre, il faut faire aussi attention aux projets qui pourraient impacter directement le prix de votre bien comme un gros immeuble qui pousserait en face de votre jardin ou une voie ferrée qui tomberait à 10 m de votre maison.

8. Le nombre d’annonces à louer et à vendre sur votre périmètre : S’il y a un nombre anormalement élevé d’annonces pour un quartier particulier, cela peut soit signaler un cycle saisonnier ou un quartier qui a « mal tourné ». Assurez-vous de comprendre le pourquoi du comment avant d’acheter sur ce périmètre et si vous sentez l’entourloupe (oui oui une entourloupe) je vous conseille de changer de quartier. Attention également à la loi de l’offre et la demande, s’il y a beaucoup plus d’offres pour de la location que de locataire vous allez être obligé de baisser vos prix.

9. Les loyers : Ils seront bien sûr la pierre angulaire de votre investissement locatif, donc vous devez absolument connaitre sur le bout des doigt le loyer moyen de votre périmètre de recherche pour calculer très rapidement la rentabilité brute du bien. Si le montant du loyer ne couvre pas le montant du remboursement de votre emprunt +les taxes et autres frais, alors vous devez continuer à chercher ou faire une proposition à votre prix et pas à celui que propose le vendeur.

10. Les désastres naturels : Vous ne voulez pas que votre bien finisse sous l’eau comme nos pauvres investisseurs du Gard ou emporté par une tornade (moins probable en France). Alors, vérifier bien et exiger du vendeur toutes les analyses de risques et autres diagnostics obligatoires avant de signer.

Obtenir des informations

Parlez aux locataires et propriétaires du coin. Les locataires seront très probablement honnêtes avec vous, car ils ne possèdent pas directement le bien. Si vous avez vraiment ciblé un quartier, essayez de le visiter à des heures différentes afin de vous rendre bien compte de l’atmosphère générale qui y règne.

Votre investissement locatif

Les meilleurs investissements locatifs pour des débutants comme nous seront probablement les petites surfaces comme des deux pièces ou des trois pièces dans des immeubles de taille raisonnable avec de faibles charges de copropriétés.

Les petites maisons familiales pourront également être un bon point de départ comme premier investissement. Les familles auront tendances à rester plus longtemps et sont généralement de meilleurs locataires. Ils ont en effet deux revenus (dans la plupart des cas) pour un seul loyer et auront donc moins de difficultés financières. En tant que futur propriétaire, ce sont des avantages à ne pas négliger.

Une fois que vous avez bien ciblé le quartier voulu, commencez à chercher la bonne affaire. Généralement, un investissement locatif est qualifié de bonne affaire quand il y a un potentiel de plus-value et un loyer estimé supérieur à vos remboursements. N’hésitez pas à chercher des biens même un peu plus cher que votre budget, car une marge de négociation est souvent possible et beaucoup de biens sont surestimés par le vendeur (après tout c’est le marché qui décide). Souvent, les meilleures affaires seront les biens avec des travaux à effectuer qui pourront améliorer la qualité visuelle du bien et permettre un loyer plus cher que la moyenne du quartier. Cela vous permettra aussi de revendre probablement plus cher si vous le souhaitez au bout de quelques années.

Il y a une règle générale que j’ai apprise par mes lectures qui dit que 70 % de votre loyer prévisionnel couvre 100 % de vos charges (emprunt bancaire, taxe foncière, travaux, etc.). Bien sûr si vous trouvez encore mieux et que vos 10 critères sont validés c’est que vous êtes probablement sur une excellente affaire. N’hésitez pas à prendre le temps de faire les calculs, car vous allez quand même emprunter sur 15-20 ans.

Si vous jugez que toutes vos conditions sont remplies, alors c’est le feu vert ! Tout ce qu’il vous reste à faire est de proposer un prix au vendeur ou à l’agent immobilier.

Alors, vous êtes prêt à investir dans l’immobilier ? Votre offre a été acceptée ? Félicitations ! Vous pouvez maintenant faire le tour des banques ou solliciter un courtier pour obtenir le financement. Soyez vigilant sur les taux d’emprunt bien que cela ne soit pas forcement le plus important. Vous trouverez tout ce qu’il faut sur meilleurtaux.com.

Pour conclure

Chaque région a de bonnes villes, chaque ville a de bons quartiers et chaque quartier possède de bonnes affaires. Mais il faut de la patience et beaucoup de persévérance pour aligner les trois. Lorsque vous trouverez votre investissement locatif idéal, gardez vos attentes réalistes et assurez-vous que vos propres finances sont dans un état assez sain (notamment le découvert). L’investissement immobilier ne démarre pas avec l’achat d’un bien locatif, il commence par la création d’une situation financière saine pour être crédible auprès des banques. Vous aurez beau avoir la meilleure bonne affaire de France, les banques ne vous prêteront pas un centime si vous enchaînez les découverts et que vous êtes surendetté. Et après tout, c’est eux qui ont l’argent.

Pour ma part j’ai trouvé un investissement locatif qui est en cours de signature chez le notaire. Et vous ? Vous sentez vous prêt à faire le pas et sinon pourquoi ? Répondez moi dans les commentaires en dessous de l’article.